7張圖2張表告訴你：哪些城市的房價真降了？

不論是“房住不炒”的理念和發(fā)展租賃市場的舉措，還是各大城市限購、限貸、限售的緊縮政策，都不及前一陣南京市河西部分新盤開售前長長的隊伍吸引眼球。

如此強(qiáng)大的購房能力，相信不少讀者都關(guān)心：房價到底能不能降下來？

時近年底，數(shù)據(jù)分析員小左就從大數(shù)據(jù)角度來分析一下：這一年，哪些城市的房價出現(xiàn)了下跌？又有哪些城市的房價還在創(chuàng)出新高水平？

分析統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：

北京、天津、廈門房價跌幅大

統(tǒng)計局每月會公布70個大中城市的新建住宅價格環(huán)比和二手住宅價格環(huán)比數(shù)據(jù)。由于各地職能部門可能會對新建住宅售價進(jìn)行直接調(diào)控，比如規(guī)定新盤開盤或者二手房過戶的封頂價格，所以這兩個數(shù)據(jù)都不一定反映真實的市場狀況。比較起來，二手住宅價格可能相對更真實一點(diǎn)，所以這里采用二手住宅價格數(shù)據(jù)來看2017年各城市的房價變化。

下面，使用統(tǒng)計局的二手住宅價格數(shù)據(jù)，來看今年前10月各城市房價的變化，主要結(jié)論有：

第一，北京、天津、廈門房價跌幅較大。根據(jù)各城市今年房價*高點(diǎn)和10月*新房價，計算各個城市的房價變化，結(jié)果顯示，北京、天津、廈門三個城市的房價跌幅較大，跌幅都在2%以上（參見圖1），其中北京跌幅*大為-4.71%。

第二，海口、鄭州、濟(jì)南等城市房價略有下跌。還有20個城市房價出現(xiàn)了下跌，但跌幅不足2%，這些城市以海口、鄭州、濟(jì)南為主（參見圖2）。其中，海口、鄭州、濟(jì)南房價跌幅達(dá)到了1%以上，但部分城市如銀川、福州、韶關(guān)、秦皇島、安慶等城市的房價剛出現(xiàn)松動跡象，跌幅僅有0.1%。

第三，長沙、北海、青島等城市房價創(chuàng)出新高。有47個城市的房價今年不僅沒有下跌，在10月還創(chuàng)出了房價新高水平，這些城市以長沙、北海、青島為代表（參見圖3）。其中長沙今年房價上漲11%，北海、青島、武漢房價上漲9%，另外深圳、大理、西寧、呼和浩特等城市房價漲幅較小，約在1%以上。

綜合統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示的各城市房價變化，可見今年房價下跌的城市數(shù)量不足房價新高城市數(shù)量的一半。在70個大中城市中，房價下跌的僅有23個城市，其中3個跌幅較大，剩余47個城市10月房價創(chuàng)出了新高水平（參見表1）。

分析中介數(shù)據(jù)：

石家莊、天津、徐州房價跌幅大

除了統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，還有各類中介統(tǒng)計的房價數(shù)據(jù)可用，包括房天下、安居客等。這類信息的問題是數(shù)據(jù)來源不能保證真實，而且從中介盈利的角度，網(wǎng)上房價數(shù)據(jù)相比真實價格可能會有虛高。但中介數(shù)據(jù)是參考城市房價變化的重要數(shù)據(jù)來源之一，因此這里使用安居客的49個城市房價數(shù)據(jù)來看一下房價變化情況。

第一，石家莊、天津、徐州、上海、北京、杭州房價跌幅較大。根據(jù)各城市今年房價*高點(diǎn)和12月*新房價，計算各個城市的房價變化，結(jié)果顯示：石家莊、天津、徐州、上海、北京、杭州6個城市房價跌幅較大，跌幅都在5%以上（參見圖4）。其中石家莊跌幅*大為-11.38%。

第二，廣州、蘇州、柳州等城市房價略有下跌。還有11個城市今年房價出現(xiàn)了下跌，但跌幅不足5%，這些城市以廣州、蘇州、柳州為主（參見圖5）。廣州、蘇州、柳州的房價跌幅達(dá)到了4%以上，但部分城市如重慶、蘭州、泉州、鄭州、福州等城市的房價剛出現(xiàn)松動跡象，跌幅不足1%。

第三，三亞、海口、佛山、成都等城市房價創(chuàng)出新高。有32個城市今年12月房價創(chuàng)出了新高水平，這些城市以三亞、海口、佛山、成都為代表（參見圖6）。其中三亞今年房價上漲73%，海口、佛山、成都等城市全年房價漲幅在30%以上，另外珠海、大連、南昌、長春等城市房價漲幅較小，但也在5%以上。

總結(jié)安居客數(shù)據(jù)顯示的各城市房價變化，今年房價下跌的城市數(shù)量差不多是房價新高城市數(shù)量的一半左右。在49個大中城市中，房價下跌的僅有17個城市，其中6個跌幅較大，剩余32個城市年底房價創(chuàng)出了新高水平（參見表2）。

從庫存預(yù)測后市：

明年哪些城市房價下跌壓力大？

上面用統(tǒng)計局和安居客的數(shù)據(jù)對今年各主要城市的房價變化進(jìn)行了總結(jié)，主要結(jié)論是——主要城市的房價基本上三分之一是海水、三分之二是火焰。

那么，各城市的房價變化有什么特點(diǎn)呢？

第一，今年三四線城市漲幅高。根據(jù)49個大中城市1月房價的絕對水平和今年房價的漲幅做散點(diǎn)圖，可以發(fā)現(xiàn)：今年漲幅*好的城市基本上是年初房價在1萬/平米以下的三四線城市；而房價在4萬/平米以上的一線城市房價漲幅就很低（參見圖7）。但三四線城市的短板是它無法像一二線城市那樣源源不斷地吸收周邊的人口涌入，意味著這些城市房地產(chǎn)市場的購買力池子很淺，因此預(yù)計在三四線城市剛需集中爆發(fā)后，未來幾年可能會進(jìn)入低迷期。

第二，庫存低的城市漲幅高。從三四線城市內(nèi)部來看，把2016年12月的可售月數(shù)（可售量/過去半年月均銷售量）和今年房價的漲幅來做散點(diǎn)圖，可以發(fā)現(xiàn)：可售庫存低的城市房價漲幅高，典型的城市如淮安和南寧；而可售量較充足的城市如馬鞍山和贛州，房價漲幅相對就低很多（參見圖8）。從目前各城市的可售量來看，上海、杭州、南京的可售月數(shù)都在6個月以下，這三個城市的房價短期可能會有一定的支撐；金華、馬鞍山、贛州、東莞的可售月數(shù)都在20個月以上，明年房價調(diào)整的壓力相對會比較大。

雖然總體來看，今年真正實現(xiàn)房價下跌的城市數(shù)量不多，但相信在“房住不炒”的政策理念下，明年房價繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲的概率并不大，越來越多的城市房價會進(jìn)入下行周期。

（來源：蘇寧財富資訊； 作者：蘇寧金融研究院高級研究員左俊義）