作為“國際旅游島”的海南省再次以產業(yè)轉型的姿態(tài)出現(xiàn)在公眾的視野。

12月4日，農村農業(yè)部支持海南全面深化改革開放實施方案公布。據(jù)悉，農業(yè)農村部近期專門印發(fā)了《農業(yè)農村部貫徹落實<中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見>實施方案》。該實施方案共有5項14條措施，重點支持海南自貿區(qū)總體方案涉農事項“一中心兩區(qū)三基地”建設，幫助海南省實現(xiàn)產業(yè)的轉型升級。

海南省歷年來的產業(yè)發(fā)展并非“一帆風順”，隨著海南區(qū)域經濟的不斷發(fā)展，海南省逐漸將經濟發(fā)展重心向第二、第三產業(yè)轉移，但“十二五”規(guī)劃第三產業(yè)發(fā)展背后，經濟增長點實際上卻被房地產所綁架。

這為后來海南“去房地產化”埋下伏筆。

海南省統(tǒng)計局今年的一組數(shù)據(jù)引發(fā)了全國的關注。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全省房屋銷售面積和銷售額分別下降27.1%和7.4%，房地產開發(fā)投資下降7.8%。

事實上因財政過分依賴房地產，2017年海南省政府遭到中央環(huán)保督察組的狠批。而在海南省政府財政過分依賴房地產行業(yè)的背后，國家以及海南省相繼出臺了生態(tài)修復，建設海南自由貿易港等政策予以扶持，海南多年以來的產業(yè)僵局或將迎來破局。

“壯士割腕”

雪崩時沒有一片雪花是無辜的，2018年海南地產局勢迎來了“至暗時刻”。

根據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全省房屋銷售面積和銷售額分別下降27.1%和7.4%，房地產開發(fā)投資下降7.8%，全省16個市縣房地產投資同比下降，房屋銷售面積同比下降的地區(qū)則多達17個市縣。

財政收入方面，2018年上半年已有11個市縣出現(xiàn)下降，降幅較大的有：白沙縣下降89.5%、東方市下降79.6%、澄邁縣下降67.6%、陵水縣下降36.3%、海口市下降29.7%。

海南省財政全面下滑的背后，緣于海南省“去房地產化”的轉型“陣痛”。

2018年4月22日，海南省政府以壯士割腕的決心弱化海南省經濟對房地產業(yè)的依賴，實施了全域限購的房地產調控政策。海南省統(tǒng)計局表示，海南省房地產開發(fā)投資不斷回落。受此影響，海南省民間固定投資呈下降態(tài)勢。

事實上，根據(jù)海南省統(tǒng)計局信息顯示，海南省的民間投資主要集中在房地產、交通運輸、倉儲和郵政業(yè)及水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)三個行業(yè)中。其中房地產業(yè)民間投資占全省民間投資的六成以上。

截至今年9月，仍有六成以上的房地產業(yè)民間投資占據(jù)全省民間投資的“半壁江山”。數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產業(yè)民間投資完成998.1億元，同比下降9.3%，占全國民間投資的66%。

事實上，隨著海南省政府對于房地產行業(yè)的“壯士割腕”之舉，海南省多地的樓市已開始降價銷售。

根據(jù)此前《中國經營報》記者走訪海口、三亞等多個樓盤項目發(fā)現(xiàn)，愿意降價，成功取得預售證的樓盤吸引著不少本地剛需人群，而不愿調整價格的樓盤則處于無房可售或暫時無法網簽的狀態(tài)，售樓處門可羅雀。

其中2018年4月走訪的情況，西海岸片區(qū)房價還普遍在2.5萬元/平方米以上，部分項目已經超過3萬元/平方米。大華錦繡海岸從2014年至今已經開發(fā)了三期，已于限價前銷售完的二期均價約在2.4萬元/平方米左右。

而三期自9月份開啟認籌后遲遲未開盤，也還未取得預售證，目前置業(yè)顧問和中介給出的價格都是暫定在“指導價17300元/平方米”。

此舉背后是部分民間投資資金在樓市全域限購下的逐漸“退燒”。

根據(jù)海南省統(tǒng)計局的統(tǒng)計表顯示，今年1-3月份房地產民間投資增速維持在25%高位運行，而1-9月份房地產民間投資增速已經下滑至-10%。

海南的一位房協(xié)人士認為，以住宅為主的房地產業(yè)作為海南第一大產業(yè)，被政策強控，才會出現(xiàn)這樣的表面數(shù)據(jù)結果，他向記者表示：“簡單住宅開發(fā)為主的房地產業(yè)一業(yè)獨大，一定不利于海南未來的發(fā)展。”

一度失序的房地產市場

海南省政府“壯士割腕”決心背后，緣于中央環(huán)保督察組的通報狠批。

2017年12月23日，中央環(huán)保督察組向海南省反饋督察時狠批當?shù)胤康禺a行業(yè)對生態(tài)的破壞。“財政過分依賴房地產，房地產企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。”

中央環(huán)保督察組言稱，海南一些地市輕視環(huán)境保護，熱衷搞“短平快”的速效政績，導致當?shù)刈匀槐Ｗo區(qū)，優(yōu)質自然岸線，生態(tài)脆弱山體遭受破壞，成了當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境難以撫平的傷痛。

之所以政府規(guī)劃跟著房地產走，記者發(fā)現(xiàn)，在海南省“十二五”規(guī)劃中，省政府曾強調要發(fā)展旅游房地產行業(yè)。

根據(jù)規(guī)劃顯示，海南省保持旅游房地產平穩(wěn)健康發(fā)展，積極引導和發(fā)展與國際旅游島發(fā)展目標相適應的旅游房地產業(yè)，科學規(guī)范，合理引導房地產業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中還強調要加強對房地產業(yè)發(fā)展的宏觀調控。強化規(guī)劃引導，適度供應土地，合理調控房地產的規(guī)模、結構、開發(fā)時序和空間布局，嚴格房地產準入制度，遏制房地產投機炒作，促進房地產市場規(guī)范健康發(fā)展。

根據(jù)海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年起房地產行業(yè)增長值貢獻率更是直接暴漲至16.2%，2017年接近四分之一的貢獻率緣于房地產市場增長值。

2014年至2017年的海南房地產業(yè)增長一直維持在8%以上的高增長率。根據(jù)海南省統(tǒng)計局的國民經濟核算表顯示，2014年至2017年房地產業(yè)增長值分別占GDP的8.4%、8.1%、8.6%以及9.7%，2015年至2017年貢獻率分別為2.5%、16.2%以及25.4%。

島外購房熱

近年來海南房地產市場高位增長背后，多數(shù)來自于島外購房的民間資本。

2011年中國旅游地產(海南)消費者調查報告顯示，海南購房者中71%來自島外，其中大部分為中長期用戶。每年使用物業(yè)時間超過15天的占絕大多數(shù)。其中70%以上人群一年僅使用一次島內物業(yè)，空置率現(xiàn)象凸顯。

同時，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者*多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次來自河南、山東、山西、四川。

而大部分島外購房者以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。按三亞市旅游局的統(tǒng)計，2015年在三亞市購房養(yǎng)老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。

至于為何房地產大量引來島外購房者?一名了解海南的專家分析認為，海南省環(huán)境資源優(yōu)越，政府此前只能靠建設房地產來增加GDP、增加政績效益。“海南的天然資源眾所周知，氣候、自然環(huán)境、空氣方面都很好，這種地理環(huán)境氣候在全國是不多的，沒有更多的資源就以房地產來吸引別人來投資買房，增加GDP增加政績效益，當然這也不是長遠之計。”

上述房協(xié)人士也分析指出，由于海南產業(yè)結構比較簡單，基礎比較單薄，房地產市場在建立國際旅游島背景下，容易引來大量的島外購房者，而這對地方政府而言有利于提升GDP，提升土地財政收入。

“2008年后我們中國房地產市場是以剛需為主的時代走到了一個資產配置的時代。2009年海南開始宣布建設國際旅游島，房地產迅速起步，中間遇到2010年年底雙限的調控，有兩三年左右的時間是盤整期，然后2016年、2017年兩年因為其他省份限購限貸，很多核心城市資本難以進入樓市，外加像海南那樣的資源對中國而言是非常稀缺的，海南就很快成為大家所關注能滿足前期作為一種投資，中后期作為養(yǎng)老自住各方面需求的城市，且因為海南不限購不限貸，*后大量引來島外購房者，也導致大量資金流入海南房地產，這對地方政府來講帶來的收入也是非常明顯的。”

2018年前三季度31省份“房地產開發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達到了34%，經濟對房地產依賴程度仍高居榜首。

事實上，對于房地產業(yè)增長值而言，旅游產業(yè)的增長值卻略顯“雞肋”。

產業(yè)差距

事實上，根據(jù)海南省相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產的歷年增加值逾越了旅游產業(yè)的增加值，*終導致房地產業(yè)在海南一業(yè)獨大的局面。

早在2011年，海南國際旅游島建設就列入了國家的“十二五”規(guī)劃中，海南省的“十二五”規(guī)劃更是對旅游產業(yè)的增加值設定了高位增長的目標，然而截至2017年，海南旅游產業(yè)增長值仍未達標。

根據(jù)海南省“十二五”規(guī)劃(2011～2015)顯示，海南省提升發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭服務業(yè)，推進旅游業(yè)轉型升級，以建設世界一流的海島休閑度假旅游目的地為目標，截至2015年，旅游業(yè)增加值占全省生產總值比重達到9%以上。

數(shù)據(jù)顯示，2014～2017年旅游產業(yè)增加值占全省生產總值比重分別為7.4%、7.6%、7.6%以及7.8%。而2015～2017年的貢獻率僅維持在8.7%、11%以及10.9%。

而房地產行業(yè)的增加值以及貢獻率卻逾越了旅游產業(yè)飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2014～2017年房地產行業(yè)增加值占全省生產總值比重分別為8.4%、8.1%、8.6%以及9.7%，而2015～2017年貢獻率分別為2.5%，16.2%以及23.4%。

一份源于海南省統(tǒng)計局的《2017海南省經濟和社會發(fā)展綜述》對房地產與旅游產業(yè)的說明，更是明顯地感受到了其中發(fā)展的差距。

據(jù)該《綜述》顯示，2017年全省房地產業(yè)完成增加值434.90億元，比上年增長19.0%。全年房地產項目房屋施工面積9567.39萬平方米，增長7.1%;竣工面積1267.16萬平方米，下降24.3%;銷售面積2292.61萬平方米，增長52.0%;銷售額2713.72億元，增長82.1%。

2017年全省旅游業(yè)完成增加值347.74億元，比上年增長10.0%。接待國內外游客總人數(shù)6745.01萬人次，比上年增長12.0%;其中接待旅游過夜人數(shù)5591.43萬人次，增長12.3%。旅游總收入811.99億元，增長20.8%。

產業(yè)“困窘”

事實上，海南的旅游產業(yè)難以承接成為第三產業(yè)的龍頭支柱產業(yè)，有分析指出海南經濟對旅游業(yè)的脆弱性，呈現(xiàn)出明顯的階段性反復。

記者獲取的一份研究性論文顯示，海南建省以來，旅游產業(yè)對經濟增長的作用呈現(xiàn)出大幅波動特征，表現(xiàn)為弱化、增強、再弱化、再增強的循環(huán)，而其中涉及的原因，該研究作者認為，其中之一的原因是海南經濟總量小，單一產業(yè)在經濟的地位容易出現(xiàn)大幅震蕩，*明顯體現(xiàn)是1993年旅游增加值占GDP比重由1992年的2.52%躍升至7.03%。

上述房協(xié)人士也認為，由于旅游產業(yè)所帶來的人群是候鳥人群或旅游度假人群，所以它的波峰波谷很明顯，“在旺季的時候沒有足夠多的供應，但是在淡季的時候又會嚴重地供大于求。所以這就屬于城市負荷，對于一個省而言運營壓力很大。”

事實上，截至2018年上半年，海南的經濟總量發(fā)展仍十分有限，2018年上半年海南GDP為2434.88億元，在31個省級行政區(qū)里排名第28位，只相當于廣東省的十九分之一，還不及重慶市一個市區(qū)GDP的四分之一。

號召了近6年建設國際旅游島的海南省，2017年的實際旅游總收入也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2017年海南旅游收入為811.99億元，在31個省級行政區(qū)里也僅排名第27位。“靠農業(yè)靠旅游這些東西肯定是富不了的，因為海南省是一個島，各方面交通也沒那么便利，究竟要發(fā)展什么，政府也在不斷思考和探索。”上述專家告訴記者。

而對于海南旅游總收入低的問題，上述房協(xié)人士認為，人口基數(shù)小造成旅游產業(yè)短板。“海南只有917萬人左右，而湛江市都有接近700萬到800萬人，中國的旅游收入大省的前提本身就是一個人口大省，實際上對于海南這種全國性旅游目的地的旅游島而言，它本地旅游業(yè)從業(yè)人員給本地政府帶來的收入是有限的，原因是因為就像這種旅游業(yè)核心的錢是交到哪里，一部分錢是交到客源所在地的旅行社，一部分現(xiàn)在隨著OTA慢慢成熟，你在OTA平臺上付費，因此海南旅游產業(yè)實際上對市場的博弈能力很差，你只能賺到市場上一些微薄的利潤，本地的旅游產業(yè)凈利潤實際很小，因為你沒有旅游客源。”

海南省統(tǒng)計局在對導致海南省民間投資下降的主要原因分析中，也點明了海南省在其他主導經濟培育中存在的難處。

據(jù)該分析顯示，要素保障不到位導致有錢不能投。海南省的一些重點園區(qū)由于規(guī)劃等因素的影響，土地供應、道路交通、污水處理、電力供應等無法保障，導致企業(yè)有錢不能投，也影響了民間投資的增長。

其次，信貸難導致無錢可投。由于海南省民營企業(yè)普遍規(guī)模小、產業(yè)層次低，信貸抵押無保障，導致民營企業(yè)融資渠道相對單一，資金來源主要依賴企業(yè)自有、股東投入、向其他非金融機構貸款等，難以滿足民間投資結構優(yōu)化和轉型升級的需要。

專家觀點

海南應發(fā)展先進農業(yè)、制造業(yè)、服務業(yè)

在世界范圍內自由貿易港是全球開放程度*高的一種形態(tài)，從這個角度來講國家把全球開放程度*高的政策引進海南，毫無疑問是希望海南在新一輪改革開放中能夠給全國改革開放探索出一條全球*開放的形態(tài)。

國家的指導意見是希望海南往旅游、生態(tài)、現(xiàn)代服務、現(xiàn)代科技以及現(xiàn)代農業(yè)方向發(fā)展，海南應當發(fā)展先進農業(yè)、先進制造和先進服務。

而對于建設自由貿易港相關發(fā)展性政策的建設性意見，海南首先要解決能力建設問題，能力建設的核心問題是人才;其次解決體制建設問題，體制問題的核心是法治和現(xiàn)代治理;*后解決跨境化建設問題，跨境化建設的核心是人員、商品和金融，金融跨境流動既要高效率，又要保證安全，這個對海南來說是非常高的要求和挑戰(zhàn)。

——中國國際經濟交流中心

首席研究員 張燕生

自由貿易港可“邊發(fā)展、邊摸索”

自從海南1988年建省以來，在經歷過多個階段后肯定有很多不合理的地方，國家政府也看到了此前房地產開發(fā)造成的亂象，目前在不斷出臺更有序合理的規(guī)劃，讓海南摸索更多適合的發(fā)展方向。

海南地方就這么大，如果還像以前那樣一味依靠地產，那只能打亂長遠規(guī)劃，現(xiàn)在出臺有序合理的規(guī)劃是未來的發(fā)展方向。可以說政策限購、自由貿易港出臺后，相對來說有著比較長遠的打算。只有一邊發(fā)展一邊摸索，才有可能走向更合理的方向。

——海南省管理現(xiàn)代化研究會

秘書長 韓英

來源：中國經營報