享受扶持政策的老舊住宅區 

具體包括下列情形：

（一）房屋以居住功能為主，80%或以上面積的建筑建成使用時間超過25年，確需要通過改造滿足住宅規范標準、改善居住條件的；

（二）房屋以居住功能為主，居住建筑面積80%或以上使用時間超過15年，且建筑物滿足下列條件之一的：

1、主要承重構件損壞，房屋沉降，外墻、地坪開裂，房屋長期滲漏水；

2.建筑消防設施、安全疏散達不到規定標準、不符合現行抗震設防要求；

3.被鑒定為C級或D級危房；

4.房屋不滿足住宅設計規范強制性條文規定、居住功能缺失。

（三）不滿足本條第（一）、（二）項條件，但住宅區整體存在比較嚴重的綜合安全隱患、場地低洼常年澇災嚴重或交通及配套設施不全等情形的。

申請扶持政策 

應履行下列程序：

（一）征得老舊住宅區內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由業主作為改造主體，通過自籌資金或自主對外招商合作，自行實施小區整體或部分拆除重建；

（二）經所在區政府審查，報市政府審批，列入區政府老舊住宅區自主改造年度計劃；對可在年度內開工建設安置用房的項目，經市政府批準，上報省住建主管部門，納入本年度或下一年度棚戶區改造計劃。

單宗土地權屬清晰的老舊住宅區自主改造項目，用地規模一般不小于5畝。允許同一實施單位整合相鄰產權清晰的老舊住宅區統一改造，或跨區域對多個產權清晰的老舊住宅區統籌安置、整體測算、按規劃要求改造。

鼓勵新建項目與相鄰自有產權清晰的老舊住宅區整合建設，老舊住宅區對應的建設部分按《意見》享受相關優惠政策。

符合條件自主改造項目還可享受市政基礎設施配套費、城鎮土地使用稅、土地增值稅等減免，以及電力、通訊、市政公用事業等企業要對自主改造項目給予支持，有線電視和供水、供電、供氣、公交、排水、通訊、道路等市政公用設施，可由相關單位出資配套建設，市政府積極協調相關市政公用事業企業給予繳納入網、管網增容等經營性收費的減免。

改造項目住宅容積率原則上≤3.5 

確需調整規劃的，應對調整規劃的可行性進行論證，按程序批準后方可實施。

改造項目住宅容積率原則上≤3.5，涉及商業配套建設的可在3.5容積率基礎上按不超過30%上浮。

對因改造難度較大，確需突破上述條件的，由轄區政府報市政府按一事一議處理。

對有條件承接政府需要安排的公用服務設施用房的改造項目，在規劃可行的前提下，可適當給予增加容積率，按提供公共服務設施用房的2倍面積補償。公用服務設施建設完工后應無償移交給政府相關部門。

回遷安置房的總體布局、建筑設計方案、戶型設計方案應征得專有部分占改造范圍內建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。

涉及分期建設的，實施單位應優先完成回遷安置房建設。未經合法人數業主同意，實施單位不得隨意轉讓、轉包改造項目。

為何降低申請列入改造試點項目的標準？

利于推動項目啟動籌備改造事宜，做到真正便民、利民

海口市棚戶區（城中村）改造聯席會議辦公室相關負責人介紹，在推進工作中，針對業主、社會企業反映的問題及提出的意見，對原發布的《?？谑欣吓f住宅區自主改造試點工作指導意見》做了部分修改，經公開征求社會意見及各部門意見，并經海口市政府同意后重新發布。

據了解，新修改的內容將文件名改為《海口市扶持老舊住宅區拆除新建自主改造指導意見（試行）》?！兑庖姟穼俜龀诸愓?，對符合《意見》規定標準的老舊住宅區且業主按照意見規定申請拆除新建的自主改造項目，適用意見享受相關政策扶持；不申請或不符合《意見》的其他拆除新建項目，按照相關規定及規劃要求執行，不適用《意見》。

針對大眾關心的業主同意改造標準問題，據了解，此次修改的主要內容，原文件規定須征得100%業主同意后方可申請列入改造計劃，新修改的條文規定，征得老舊住宅區內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可申請列入改造試點項目。

據介紹，此次降低標準，主要是考慮到，在改造事項的征求意見階段，規劃條件、設計方案尚未明確，相應的合作改造利益分配無法測算、安置補償方案無法確定，如征得100%業主同意，需投入較大的人力和財力，將造成前期籌備工作耗時較長和資金浪費。

因此，參考《物權法》的相關規定，將申請條件適度下調為經“兩個三分之二”業主同意。相關負責人表示，“兩個三分之二”業主同意改造僅是啟動改造籌備的前提條件，如項目經職能部門審查通過，確定了建設規模、內容等規劃條件，由于各業主擁有物權專有部分的合法權益受法律保護，涉及業主與合作企業方的合作協議、土地權屬轉讓等事項，需經每個業主同意；對少數業主不同意改造條件的，可通過司法程序按生效法律文書辦理。

只能完成上述手續達到100%業主同意或司法裁定后，方可辦理土地、規劃、施工等報批手續，才能實施拆除新建。

“修改后將有利于推動項目啟動籌備改造事宜，使政策做到真正便民、利民。”相關負責人說。

值得提醒的是，自主改造項目由于受規劃容積率限制問題，在不能滿足改造成本與投入資金平衡的情況下，業主或將出部分資金，以分擔改造成本，促進項目改造。