五一期間，京滬再度出臺(tái)新的房貸收緊政策：北京部分商業(yè)銀行自5月2日起首套房將執(zhí)行基準(zhǔn)利率，即4.9%的年利率；二套房將上浮20%，執(zhí)行5.88%的年利率。上海多家銀行將首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調(diào)到95折甚至基準(zhǔn)。

隨著金融調(diào)控房?jī)r(jià)手段的全面鋪開，一線城市的二手房市場(chǎng)整體成交量正在大幅下滑。但是能否改變市場(chǎng)強(qiáng)烈的看漲預(yù)期，仍然需要進(jìn)一步措施。

炒房客的成本飆升

以貸款100萬，貸款年限20年、等額本息還款為例：

按照利率9折計(jì)算：支付利息總額為50.7萬元，月均還款6278元。

按照基準(zhǔn)利率計(jì)算：支付利息總額為57.1萬元，月均還款6544元。

二套房按照上浮20%計(jì)算：支付利息總額為70.3萬元，月均還款7095元。

100萬房貸，按照基準(zhǔn)利率上浮20%和打9折之間，利息總額相差達(dá)到近20萬，100萬的貸款就要多支付20萬元利息，對(duì)于炒房客來說，付出的成本將是非常高昂的。

可見“定向加息”對(duì)于樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為“樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”的組成部分?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是炒的“！悄然之間，國家從供給側(cè)（增加土地供應(yīng)）和需求側(cè)（從資金方面抑制炒房需求）兩端，扼住了樓市咽喉。

如何評(píng)價(jià)這次定向加息？

一是這是對(duì)樓市*狠出手之一，直接動(dòng)用了貨幣政策武器庫里的核武器——利率工具；

二是這又是一次外科手術(shù)式的精確打擊，指向房?jī)r(jià)高燒不退的地區(qū)。

比如，北京等一線城市的非剛需類的購房需求。對(duì)于自住的第一套購房需求，適用利率不增不減，還是那么多；而對(duì)于投資的二套房也就是所謂炒房客，那么，對(duì)不起，適用利率上浮了20%。

上海深圳將緊隨其后

毋庸置疑，北京的這一輪調(diào)控在全國具有標(biāo)桿意義。

北京“3·17新政”引發(fā)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪調(diào)控，“限售”則是此輪調(diào)控的新招，接連已有十余個(gè)城市開啟“限售模式”，全國多地調(diào)控措施邁入“限購+限貸+限價(jià)+限售”時(shí)代。

如今，北京樓市率先“定向加息”，其示范效應(yīng)不言而喻，也必定成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，那就是金融手段全面介入樓市調(diào)控這一新特點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有更多城市執(zhí)行這一新措施。“限購+限貸+限價(jià)+限售+高資金”將成為新特點(diǎn)。

近期，上海的樓市也暗波涌動(dòng)。近期，上海的多家銀行將首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調(diào)到95折甚至基準(zhǔn)，房貸審核力度也空前嚴(yán)格。

今天地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一份調(diào)研報(bào)告指出，過去的半年時(shí)間里，上海的首套房貸平均利率始終維持在9折優(yōu)惠，但在4月下旬，這一平行線突然上揚(yáng)。招商、浦發(fā)、交行等多家銀行，首套房的首付款比例雖然仍是不低于35%，但*低利率已悄然從原先的9折提高到95折。

深圳地區(qū)樓市也在緊跟，勞動(dòng)節(jié)前招商銀行首套房貸利率從9折變成9.5折，廣發(fā)銀行緊跟其后也提高了。

炒房團(tuán)離場(chǎng)，一線樓市成交量全面下滑

3月北京密集的調(diào)控政策，在4月初顯成效，成交量下滑，成交價(jià)格微微下跌。

研究院對(duì)其選取的“核心500盤”進(jìn)行研究和分析，發(fā)現(xiàn)新政后一個(gè)月，本市二手房市場(chǎng)整體成交量下滑74.9%，近3成的小區(qū)無成交。新房市場(chǎng)則供應(yīng)持續(xù)低迷。

目前，北京部分二手住宅出現(xiàn)降價(jià)，同一樓盤中個(gè)別房源降價(jià)幅度超過10%；多家大牌二手房中介關(guān)閉了一些自家門店。數(shù)據(jù)顯示，4月第二周，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的*高水平。

數(shù)據(jù)顯示，北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽、豐臺(tái)、通州房?jī)r(jià)均價(jià)下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在某中介系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房?jī)r(jià)已下跌8.2%、5.1%、3%。個(gè)別房源降價(jià)400萬元。

其他城市房?jī)r(jià)情況如何？

上海▼

在調(diào)控政策的持續(xù)作用下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)快速上升的勢(shì)頭。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比2月下跌了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

深圳▼

自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創(chuàng)下2011年9月有數(shù)據(jù)以來的新低。此外，深圳房?jī)r(jià)也在下降，從去年10月開始，價(jià)格環(huán)比指數(shù)已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)5個(gè)月。

在嚴(yán)調(diào)控下，樓市“入冬”遠(yuǎn)不止這些城市，三四線部分城市也在跟進(jìn)。